Ипотечный калькулятор с досрочным погашением и переплатой

Зачем считать расходы помимо банковского графика

Семья подписывает договор, открывает график платежей и видит одну сумму на ближайшие двадцать лет. Кажется, что нагрузка понятна и предсказуема. Но владение квартирой стоит дороже: каждый год приходится платить за страховку, счета за коммуналку растут, а раз в несколько лет нужен ремонт.

Большинство ипотечных калькуляторов показывают только платеж и проценты. Этот расширенный калькулятор ипотеки с досрочным погашением сводит все траты в одну цифру, стоимость владения: первоначальный взнос, расходы на сделку и все платежи за вычетом вернувшегося налога.

Калькулятор частично досрочного погашения ипотеки

Когда появляются свободные деньги, возникает выбор: потратить их или отдать банку сверх платежа. Досрочные погашения в калькуляторе бывают разовыми, ежемесячными или ежегодными. Каждая дополнительная сумма сокращает срок ипотеки, а ежемесячный платеж остается прежним. Так экономится больше всего процентов.

Возьмем 8 млн ₽ под 18% годовых на 20 лет: платеж составит 123 465 ₽, а переплата банку достигнет 21,6 млн ₽. Если каждый месяц вносить досрочно по 20 000 ₽, калькулятор покажет, что кредит закроется за 122 месяца вместо 240. Переплата снизится до 9,4 млн ₽.

Переплата по ипотеке за 20 и 30 лет

Заемщики часто растягивают кредит на максимальный срок, чтобы снизить платеж. Если посчитать переплату по ипотеке в цифрах, видна скрытая цена длинного срока: на больших дистанциях проценты в разы превышают сам долг.

Вот какая переплата по ипотеке выходит на 8 млн ₽ под 18%:

• На 15 лет: платеж 128 834 ₽, переплата банку 15,2 млн ₽.
• На 20 лет: платеж снижается до 123 465 ₽, а переплата вырастает до 21,6 млн ₽.
• На 30 лет: платеж 120 567 ₽, а переплата подскакивает до 35,4 млн ₽.

Договор на 30 лет вместо 20 снижает платеж всего на 2 898 ₽ в месяц, а переплата при этом вырастает на 13,8 млн ₽. Меняйте срок в калькуляторе, чтобы найти баланс между комфортным платежом и итоговой переплатой.

Как инфляция влияет на ипотеку

Многие замечали, что сумма, которая казалась огромной десять лет назад, сегодня воспринимается спокойнее. Так деньги теряют в цене. Калькулятор ипотеки с учетом инфляции приводит каждый будущий платеж к покупательной способности на дату выдачи кредита.

Номинальный платеж не меняется, но его реальный вес в семейном бюджете с годами снижается. Калькулятор берет заданную вами инфляцию и показывает стоимость владения в деньгах даты выдачи. Цена самой квартиры при этом растет на заданный процент в год.

Калькулятор налогового вычета по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть часть уплаченного НДФЛ. Калькулятор вычета по ипотеке учитывает два вычета:

• Имущественный вычет возвращает 13% от стоимости квартиры, но не больше чем с 2 млн ₽: до 260 000 ₽.
• Вычет с процентов возвращает 13% от уплаченных банку процентов, но не больше чем с 3 млн ₽: до 390 000 ₽.

Оба вычета считаются на одного человека, при условии что уплаченного НДФЛ хватает, чтобы вернуть их целиком. Если квартира в общей собственности, свой вычет получает каждый собственник. Вернувшиеся суммы вычитаются из стоимости владения.

Страховка по ипотеке, коммуналка и ремонт

По ипотеке квартиру страхуют каждый год, а часто еще и жизнь заемщика. Калькулятор страховки по ипотеке принимает эти расходы готовой суммой в год.

Кроме полиса, в расчет входят ремонт и ежемесячная коммуналка. Вы задаете стартовую стоимость, а калькулятор каждый год увеличивает ее на указанный процент, пока кредит не погашен.

Калькулятор налога на квартиру по кадастровой стоимости

Собственники квартир платят налог на имущество каждый год. Из кадастровой стоимости квартиры вычитается стоимость 20 м², которые не облагаются налогом, а с остатка налог берется по ставке вашего муниципалитета.

Калькулятор учитывает и ежегодный рост кадастровой стоимости, поэтому налог до конца кредита посчитан точнее.

Налог с материальной выгоды

Особый случай возникает, когда кредит выдает работодатель заемщика или другое взаимозависимое лицо. Если ставка ниже двух третей ключевой ставки ЦБ, сэкономленные на процентах деньги считаются вашим доходом.

Тогда возникает налог с материальной выгоды по ставке 35%. Калькулятор начисляет его каждый месяц на остаток долга и добавляет к расходам. С обычной банковской ипотеки такого налога нет.

Как ипотека уживется с остальными деньгами

Калькулятор отвечает, сколько стоит квартира. А потянете ли вы ее, зависит от остального: зарплаты, накоплений, повседневных расходов и других кредитов. Платеж 123 465 ₽ выглядит иначе рядом с зарплатой 250 000 ₽, автокредитом на 30 000 ₽ и 80 000 ₽ в месяц на жизнь.

В Cashflow всё это собирается в одну модель: ипотека, зарплата, которая растет каждый год, вклад с процентами, автокредит, который закончится через три года, отпуск раз в год. Видно, сколько остается каждый месяц, как растут накопления и что изменится, когда закроется автокредит или вырастет зарплата.